住建部擬擴(kuò)大公積金援建保障房試點(diǎn)

在住房公積金貸款支援保障性住房建設(shè)于28個(gè)城市試點(diǎn)將近兩年之后，面對(duì)歷史上最高的保障房在建任務(wù)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始籌劃進(jìn)一步擴(kuò)大公積金貸款支援保障房的試點(diǎn)范圍，以解地方政府資金的燃眉之急。

　　目前，住建部部長姜偉新已經(jīng)對(duì)相關(guān)工作做出部署。由于保障房在建工程量帶來的投資遠(yuǎn)高于開工量，因此，地方政府面臨的壓力巨大。而2011年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫帶來的土地出讓收入遇冷，地方財(cái)政對(duì)于保障房的承受力也有所下降。

　　與此同時(shí)，作為住房公積金的中央主管部門，住建部也已經(jīng)在進(jìn)行《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂準(zhǔn)備工作，在適時(shí)報(bào)請(qǐng)國務(wù)院批準(zhǔn)后，從制度層面使“住房公積金貸款支持保障房建設(shè)”在制度上不再存在障礙。

　　試點(diǎn)擴(kuò)大

　　針對(duì)這28個(gè)城市進(jìn)行的試點(diǎn)，住建部正著手總結(jié)和評(píng)估并將上報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

　　“姜偉新部長已經(jīng)在布置2012年工作時(shí)，對(duì)擴(kuò)大住房公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)范圍提出了要求并進(jìn)行了部署。”1月12日上午，住建部一位官員向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)。在此之前，住建部已經(jīng)會(huì)同各地方政府，對(duì)28個(gè)城市的試點(diǎn)情況進(jìn)行匯總。

　　2009年底，由住建部牽頭，國家發(fā)改委、人民銀行等多部門共同印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》。記者了解到，按照中央政府規(guī)定的模式，試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)。

　　此后，住建部于2010年1月批復(fù)了北京、重慶、天津、唐山等28個(gè)城市提出的試點(diǎn)申請(qǐng)，試點(diǎn)申請(qǐng)所涉及動(dòng)用的住房公積金貸款總額，約493億元。“這些貸款資金，總計(jì)投向了133個(gè)保障性安居工程項(xiàng)目，目前絕大部分已經(jīng)進(jìn)入封頂或竣工階段。”前述住建部官員向記者表示。

　　記者了解到，針對(duì)這28個(gè)城市進(jìn)行的試點(diǎn)情況，住建部目前已經(jīng)著手會(huì)同試點(diǎn)的地方政府，對(duì)于近兩年來的試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估。在完成總結(jié)評(píng)估的情況下，將起草相關(guān)匯報(bào)材料上報(bào)國務(wù)院，并據(jù)此適時(shí)報(bào)請(qǐng)國務(wù)院批準(zhǔn)，繼續(xù)擴(kuò)大住房公積金貸款支持保障房建設(shè)的范圍。

　　北京市住建委一位不愿具名的官員向記者表示，在強(qiáng)化監(jiān)管、確保?？顚Ｓ茫⒂傻胤秸抛u(yù)作為實(shí)際擔(dān)保的情況下，基本可以確保住房公積金作為貸款支持保障房建設(shè)的安全程度。

　　“保障房是定向銷售和分配的，而且我們?cè)谥熬瓦M(jìn)行了購買者的輪候，因此，銷售不成問題，在銀行按揭貸款進(jìn)入后，償還以公積金貸款專項(xiàng)投放的開發(fā)貸款是沒有問題的，不會(huì)對(duì)住房公積金的安全造成過大的風(fēng)險(xiǎn)。”他說。

　　資金開源

　　2011年開工的項(xiàng)目轉(zhuǎn)結(jié)至2012年，導(dǎo)致2012年資金需求量不僅不會(huì)下降，甚至將超過2011年的需求。

　　在28個(gè)城市試點(diǎn)將近兩年之后，住建部之所以開始籌劃擴(kuò)大住房公積金貸款支持保障房的試點(diǎn)范圍，與地方政府完成在建保障性安居工程的巨額指標(biāo)直接相關(guān)。“按照政府一般的操作規(guī)程，在擴(kuò)大試點(diǎn)獲得原則性的認(rèn)可后，住建部會(huì)要求地方政府按照項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)。”清華大學(xué)公共管理學(xué)院副院長耿彪告訴本報(bào)記者。

　　2011年12月22日，國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市政府簽訂2012年保障性安居工程工作任務(wù)書。最終全國保障性安居工程總指標(biāo)確定為700萬套以上，同時(shí)，國務(wù)院將竣工指標(biāo)單列為500萬套。

　　多位地方住建廳廳長向記者證實(shí)，住建部部長姜偉新多次提醒地方政府負(fù)責(zé)人，盡管2012年開工指標(biāo)下降，但大量2011年開工建設(shè)的保障性住房轉(zhuǎn)結(jié)至2012年，因此資金需求量不僅不會(huì)下降，甚至將超過2011年的需求。

　　根據(jù)住建部測(cè)算，按照全部結(jié)構(gòu)完工口徑計(jì)算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元，“但1.3萬億元對(duì)應(yīng)1000萬套房，是對(duì)應(yīng)到結(jié)構(gòu)完成。而按照目前的三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上地方政府不是等到1.3萬億元全部到位才能開工。”前述住建部的官員向記者表示。

　　“顯而易見的一個(gè)問題是完成主體工程的投資，要超過澆筑基坑和出正負(fù)零的投資，即便按照最保守的估計(jì)，即2011年全年各省都按1/3的比例澆筑基坑，1/3的比例出地面，那么至少有600萬套主體工程建設(shè)要轉(zhuǎn)結(jié)到2012年，再加上2012年繼續(xù)以此口徑統(tǒng)計(jì)的1/3出地面、1/3主體結(jié)構(gòu)完工，這樣處在最大投資量階段的建設(shè)工程，恐怕將達(dá)到1000萬套，這對(duì)地方政府是一個(gè)財(cái)力的極大考驗(yàn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長陳國強(qiáng)告訴記者。

　　制度修訂

　　如果要在全國范圍內(nèi)普遍推廣“住房公積金貸款保障性住房建設(shè)”，需要修訂現(xiàn)行《住房公積金管理?xiàng)l例》。

　　實(shí)際上，在正式推進(jìn)住房公積金貸款保障性住房建設(shè)試點(diǎn)擴(kuò)大之前，住建部已經(jīng)著手對(duì)《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作。1月12日上午，住建部、財(cái)政部官員均向本報(bào)記者證實(shí)了這一消息。

　　1999年，國務(wù)院頒布實(shí)施《住房公積金管理?xiàng)l例》(下稱條例)。在此后的11年時(shí)間中，條例一直是住房公積金管理、使用和提取所依據(jù)的基本法律性文件。在“條例”中，明確對(duì)住房公積金用途限定為“與城鎮(zhèn)職工個(gè)人住房有關(guān)的消費(fèi)”，因此，如果按照這一條例，住房公積金不能在全國范圍內(nèi)普遍推廣作為貸款支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)。

　　“中國的政策都是先試點(diǎn)，再修訂制度，但是這一制度的修訂十分敏感，首先必須確保的是個(gè)人繳存的住房公積金的安全問題。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。在此之前，住建部公積金監(jiān)管司已經(jīng)啟動(dòng)了修訂的相關(guān)調(diào)研工作。但住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不便向記者透露調(diào)研內(nèi)容中是否包括增加“住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)”的內(nèi)容。

　　一位參與試點(diǎn)城市的地方政府部門負(fù)責(zé)人告訴記者，目前試點(diǎn)的方式是要求地方政府首先測(cè)算出當(dāng)年度和下1~2年度可能提取的住房公積金額度，然后將這部分額度從公積金余額中減除，在剩下的余額部分中，將最高不得超過50%的額度，定向用于已經(jīng)報(bào)住建部認(rèn)可的保障房項(xiàng)目上，一般的貸款償付周期與建設(shè)——銷售周期同步。

　　由于《住房公積金管理?xiàng)l例》屬于國務(wù)院層面的行政規(guī)章，因此，其修訂工作由國務(wù)院批準(zhǔn)即可。但是，即便如此，如果要將保障性住房貸款方向作為“特殊例外”寫入行政規(guī)章，則需要更為細(xì)化的規(guī)定。

　　“一定要規(guī)定清楚，余額如何計(jì)算和減除，保障性住房項(xiàng)目的認(rèn)定由誰進(jìn)行，是中央政府還是地方政府，貸款的周期與建設(shè)——銷售周期如何同步，以及政府以什么形式擔(dān)保。”陳國強(qiáng)說。

　　他認(rèn)為，如果將項(xiàng)目認(rèn)定權(quán)完全下發(fā)到地方政府，將存在地方政府認(rèn)定虛假保障房項(xiàng)目套取住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)兌付問題，將帶來很大的問題——畢竟住房公積金完全是個(gè)人和單位繳存。

　　(作者：李樂)